Acheter une maison sans garantie légale : ce qu’il faut savoir

En parcourant le marché immobilier, vous verrez souvent des annonces indiquées « tel quel ». Dans la majorité des cas, cela signifie que la maison est vendue sans garantie légale. À première vue, cela peut sembler être un signal d’alarme pour des problèmes cachés, mais ce n’est pas toujours le cas.

Acheter sans garantie légale soulève plusieurs questions. Que veut réellement dire « aux risques et périls de l’acheteur »? Quelles protections sont abandonnées? Le vendeur pourrait-il quand même être tenu responsable de certains problèmes?

En réalité, acheter une propriété sans garantie légale peut être une bonne décision—si vous êtes bien informé et prêt à assumer les risques. Voyons ensemble ce que cela signifie, les avantages et inconvénients, et les précautions essentielles à prendre.

Qu’est-ce que la garantie légale d’une maison?

Par défaut, toute propriété vendue au Québec est couverte par la garantie légale. Elle protège l’acheteur de deux façons principales :

1. La garantie de qualité

Elle assure que la propriété est exempte de vices cachés qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui en diminuent considérablement la valeur. Pour qu’un vice soit considéré comme caché, quatre conditions doivent être réunies :

• Le défaut n’est pas apparent lors d’une inspection visuelle.

• L’acheteur n’en a pas été informé avant la vente.

• Il existait au moment de l’achat.

• Il a un impact sérieux sur l’utilisation ou la valeur de l’immeuble.

Un problème lié à l’usure normale ou à l’âge de la maison ne constitue pas un vice caché.

Astuce : Lisez attentivement la déclaration du vendeur et faites une inspection préachat. La garantie ne couvre pas ce qui a déjà été divulgué ou ce qui est évident.

2. La garantie de propriété

Elle assure que l’acheteur reçoit un titre de propriété clair, sans revendications qui pourraient limiter ses droits de propriétaire.

Comment un vendeur peut-il exclure la garantie légale?

Pour retirer ces protections, une clause spécifique doit être ajoutée à la fiche descriptive et aux documents de vente. Vous verrez souvent la mention :
« Cette vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. »

L’exclusion peut être totale ou partielle—par exemple, seulement pour certains éléments comme une piscine, un système de chauffage ou des électroménagers.

À noter : Un vendeur professionnel, comme un constructeur ou un promoteur, ne peut pas exclure la garantie légale.

Pourquoi vendre sans garantie légale?

Voici quelques raisons fréquentes :

• Successions – Les héritiers connaissent peu la propriété et veulent se protéger.

• Prises de possession – Les institutions financières veulent limiter leur responsabilité.

• Maisons à rénover – Quand une propriété est en mauvais état, l’exclusion reflète la réalité.

• Immeubles locatifs – Les vendeurs veulent réduire leur exposition aux réclamations.

• Changement d’usage – Si l’acheteur prévoit transformer l’immeuble, le vendeur ne peut garantir la conformité future.

Les risques et avantages pour l’acheteur

Risques

• Vous assumez toute responsabilité pour les vices cachés.

• La revente peut être plus difficile.

• Les recours légaux sont limités, sauf en cas de mauvaise foi du vendeur.

Avantages

• Les prix sont souvent plus bas, parfois de 8 % à 11 %.

• Moins de concurrence d’acheteurs, donc plus de marge de négociation.

La transmission de la garantie légale

Lorsqu’une maison est vendue sans garantie légale, cette exclusion suit la chaîne de propriété. Même si vous revendez ensuite avec garantie, elle ne couvrira que votre période de possession, pas celle des propriétaires précédents.

Les tribunaux québécois ont confirmé qu’une fois la garantie écartée, elle ne peut pas être réclamée contre un vendeur antérieur.

Précautions à prendre avant d’acheter sans garantie légale

• Faites inspecter la maison par un professionnel.

• Analysez attentivement la déclaration du vendeur.

• Préparez un budget réaliste pour les réparations possibles.

• Posez des questions sur tout ce qui est ambigu et conservez des preuves écrites.

Astuce : Une inspection préachat est visuelle seulement. Elle ne garantit pas l’absence de vices cachés, mais elle peut révéler des indices importants.

Le rôle du courtier immobilier

Un courtier a un rôle clé dans ce type de transaction. Il doit :

• Expliquer clairement ce que signifie « sans garantie légale ».

• Vérifier les documents importants comme le certificat de localisation et les règlements de zonage.

• Signaler les risques et proposer des alternatives, comme une exclusion partielle.

• Recommander un avocat spécialisé en immobilier au besoin.

La Loi sur le courtage immobilier exige que les courtiers divulguent tous les faits importants, pour protéger autant les acheteurs que les vendeurs.

Quels recours en cas de vice caché?

En principe, si vous achetez sans garantie légale, vous n’avez pas de recours contre le vendeur pour un vice caché—sauf s’il a agi de mauvaise foi ou commis une fraude.

Pour qu’un problème soit considéré comme un vice caché, il doit être :

• Grave,

• Caché,

• Présent au moment de la vente,

• Inconnu de l’acheteur.

Une tendance en croissance

Les ventes sans garantie légale sont de plus en plus fréquentes au Québec. Entre 2014 et 2021, elles ont presque doublé.

La surchauffe du marché immobilier durant la pandémie a accentué ce phénomène : certains acheteurs ont accepté de renoncer à la garantie légale pour obtenir une propriété plus rapidement.

En conclusion

Acheter une maison sans garantie légale n’est pas nécessairement une mauvaise idée. Cela peut même être une belle occasion pour un acheteur avisé. L’essentiel est de bien comprendre ce que cela implique, d’évaluer l’état de la propriété et de s’entourer des bons professionnels.

Avec l’aide d’un courtier, une inspection sérieuse et une planification réaliste, acheter « tel quel » peut s’avérer une décision judicieuse.